美國農場主(美國農場主)

美國的農場是一個很好的抗通貨膨脹並能產生回報的自然資源。全球工業化、氣候暖化和沙漠化導致全球的農地面積正逐年減少。同時中國和印度兩大人口大國,隨著生活水平的提高,對糧食的需求也越來越大。隨著世界人口的進一步增加,和其他發展中國家生活水平的提高,全世界對糧食的需求會快速增長,農地價值也會越來越高。農地的價格和金融產品的關聯比較小,可以有效分散資產風險。對中國的高端投資人而言,美國的農場是一個很好的投資產品。

簡介

地區:美國

語言:英語

投資指南

確定投資目的

投資人確定投資農場的目的,如:抗通脹,投資的絕對回報,資產配置的分散,和現有企業相關等。

了解投資相關的稅收政策和政府補貼

稅收制度決定投資的最終回報,還有可能影響投資人在美國的其他投資回報。所以投資人必須了解美國對個人和企業的稅收政策。投資人須了解美國和農地相關的稅收。另外,投資人還須了解政府對農地的補貼政策。

確定總投資額

根據投資人的資產大小和以後在美國的計劃,確定在美國投資的美金總額。

決定投資主體

從稅收和外匯轉換等角度,來決定投資人是用個人身份還是以公司的形式在美國投資。

確定是否向銀行貸款

很多國外的銀行可以向在美國購買農地的國內投資人提供美元貸款,按投資的大小和投資人的資產背景決定是否從銀行貸款。

確定資金轉換方式

如投資人在美國還沒有外匯,須考慮如何轉換美元。

是否需要同時移民

投資人須考慮是否有移民的需求;如有移民需求可以利用投資農場來實現。

確定投資區域

根據投資規模、投資回報期望、投資人對美國的熟悉程度、以後是否在美國的居住、移民等情況,維際海外投資將幫助投資人決定購買農場的地區。

網上研究現有的農場

從網上初步了解美國農場的資料、歷史回報和美國各個農業大州的情況;農場適合種植的農產品、過去的產量、農田的灌溉、是否在水災區域內、租賃的記錄等。

定期提供新的農場

維際海外投資將根據投資人的具體情況,定期給投資人提供美國各農業大州農場的信息。

安排考察旅行

維際海外投資建議投資人親自去美國農業大州做實地考察。

開設個人或公司賬戶

在美國的銀行開設一個個人或公司賬戶,並存入一定的現金(以便銀行開資金證明)。在提供出價的時候賣家要確認買家有足夠的資金證明后,才可能考慮投資人的出價。

雙方決定價格

當投資人對一個農場有購買意向後,維際將幫助投資人和賣方協商價格。

買方提出購買意向書

當賣方接受了投資人的價格后,維際和合作的經紀公司將幫助投資人完成購買意向書。

賣方審查意向書

當賣方接受了購買意向書後,賣家經紀人會馬上要求投資人提供一張海外銀行的定金支票。

賣方指定過戶律師並開設資金監管帳戶

賣方將投資人的定金支票存入賣方的過戶律師開設的資金監管帳戶內。這時,賣方還不能拿到投資人的訂金。如購買因除價格外的其他原因不能執行,投資人可以取回訂金。

專業人員對農場進行各方面的情況檢查

維際的合作經紀公司將安排專業人士對農場進行徹底檢查,包括地下水的提取,洪災的可能性。如果發現有重大問題,必須在合同規定的時間內提出退出合同,並取回定金。

農場的產權確認

在確定農場沒有問題后,和維際合作的經紀公司律師將通過產權保險公司確保農場的產權沒有問題。

買方將餘款打入監管帳戶

投資人將餘額打入賣方的過戶律師開設的資金監管帳戶內,如是銀行貸款,銀行將執行此步驟。

在過戶律師樓雙方完成簽字過戶手續

投資人必須到場簽字。如果投資人在中國,那麼投資人必須到美國領事館辦理授權書核實並簽字。授權書一般由律師出具,到領事館簽字並核實。如果投資人是用在美國註冊公司交易,那麼必須預先安排並授權一位在美國的秘書(secretary)代理公司簽署買賣合同。公司的授權書一般只要公司的CEO簽署即可。

購款由監管賬戶轉入賣方帳戶

簽字過戶后,購款將由賣方過戶律師的資金監管帳戶轉入賣家的帳戶。

交易完成

投資房的裝修與出租

維際將幫助投資人尋找合適的農場管理公司,幫助投資人確定長期的農場出租計劃。

農場前景

農地價格漲聲一片

根據堪薩斯聯邦儲備銀行的最新調查數據,該儲備區內包含美國中部7個州的農田價格在2011年上漲了25%,而農場價格上漲了14%。

美國中西部內布拉斯加州的農地去年漲幅最大,非灌溉土地價格上升了38%,灌溉土地上漲了36%,農場則上漲21%。漲幅最小的奧克拉何馬州的農場價格也上升了6.9%。農民利用聯邦稅法鼓勵改善資本的政策,使農場設備和機器的花費在2011年第四季度也有所上升。貫穿整個玉米種植帶和北部平原的耕地價值飆升至歷史高點,許多州公告的土地年增長在20%到40%間。此外,農場用地的價值與2010年同期相比大幅上漲,高昂的飼料成本提高了對優質放牧土地的需求。即使遭受旱災的南部平原也公布土地價值有所上升。

農業收入是主要推手

農業收入的暴漲是導致農地價值飆升的主要原因。美國農業部的報告稱,農場利潤在2011年躥升到981億美元,今年預期也將達到971億美元的歷史第二高點。農業出口在去年9月底猛增了27%達到1374億美元,今年預期回落3.9%至1320億美元。

強勁的農業收入不僅推動農地價值創歷史新高,還加強了農業銀行的貸款組合。貸款人償還農業債務使得農業銀行的利潤上升。2011年第三季度,農業銀行的資產回報繼續攀升,勁頭繼續蓋過其他銀行。與此同時,農業地產貸款的拖欠比例卻在下落,非地產貸款的拖欠量更是降到2009年以來最低。由於各農業銀行報告的貸款續期情況也在減少,拖欠率可能還將持續下降。

2011年增長的農業收入帶動了農業板塊的資金流動性,市場一整年都呈現溫和的經營業務所需貸款需求。2011年第三季度商業銀行的農業地產貸款貸出量只比上一年上升了0.6%。相比之下,農場信用體系(Farm Credit System)第三季度的財務報表則顯示,農業抵押貸款的貸出量增長了4.4%。

繼續上漲 前景樂觀

儘管迄今年農地價格已經獲得了可觀的漲幅,許多銀行家仍預期接下來幾個月農地價值將繼續上漲。一些調查受訪者指出,越來越多的土地擁有者出售農地以迎合農民和非農投資者的強大需求。農民仍是頭號買主,在2011年購買了農地銷售的73%。因為高昂的租金縮減了佃農的利潤,這迫使他們尋求成為土地的主人而不是租用人。另一方面,非農投資者看到了積極的投資信號。由於新興國家糧食需求迅速增長和生物燃料的發展,世界糧食價格高漲:大豆價格比1年前增長了一半,玉米價格約增長了2倍。糧價高漲使得農地投資回報率上升,投資價值大幅增長。

美國從2010年夏天開始實施大規模金融寬鬆政策,銀行利率降至歷史最低水平,投機資金規模迅速擴大,四處尋找投資機會。所以即使土地價格持續飆升,越來越多的農地主將開始拍賣土地,上市出售的農場數字在2012年可能繼續增加。經濟學家認為,土地市場庫存的激增不會因為價格而逐漸降低,這無疑預示著美國農地的潛在購買者將獲得更多的選擇項目。

農地作為有實體經濟支撐的投資產品,回報穩定,目前遠強於債券。不僅專業機構如美國年金基金、哈佛大學捐贈基金等開始進入農地市場,當地農民也開始變成投資家。隨著中國、印度與其他新興大國對美國農產品出口需求看張,美國農業前景將持續看好。面對這一前景,投資者除了可以直接購買美國農地外,還有其他多種投資渠道,如投資一些收益與農用地、農業生產、種子、肥料、拖拉機、農業相關產品商店等掛鉤的企業,或者購買大米期貨或者直接投資期貨公司等。

農地泡沫仍需警惕

不過銀行業監管機構擔心,農作物價格勁升及投資意願增溫推升了美國農地價格,投機資金大量流入導致美國農地市場異常活躍,另一個美國資產泡沫或許正在擴大。

芝加哥農地價格已比2010年上升了20%,約為10年前的3倍。印第安納州和伊利諾伊州農地價格近1年內同樣上漲了2成左右,加利福利亞州也出現上升趨勢。高價買入的農地必須生產出更高價值的糧食,糧價繼續上升才能推動農地價值進一步增加。一旦出現糧價下降或利率上升等情況,打斷這一循環,農地價格也將隨之下跌。美國上世紀70年代曾出現過農地泡沫,於80年代破裂,背負巨額貸款的農民最終不得不放棄土地。

根據聯邦存款保險公司(FDIC)資料,經過通貨膨脹因素調整后,目前農地價格已經比2000年高出58%。這和美國住宅用不動產在2000年到2004年的漲幅相去不遠。許多分析師懷疑,如果價格下跌,那些為農場營運及採購提供資金融通的銀行會受到影響。FDIC正在注意對美國農地授信的情況,目前貸款市場並未顯得泡沫化,但仍然存在風險。分析師預測,如果發生類似1980年代初期的農地價格大跌情況,可能會對國內1,579家農業銀行造成嚴重的負面衝擊。

美國農場貸款市場規模達2,450億美元,相較於美國房屋貸款市場11.5萬億美元及農場資產2萬億美元的規模,並不算大。但農村土地價值若下跌,可能會嚴重打擊中西部各州,一些規模較小的銀行可能一蹶不振。美國政府還在處理已毀掉300多家銀行的金融危機,如果出現農地價格泡沫,恐怕會讓紓困支出更加沉重。